FX168财经报社讯 美国房主正坐拥创纪录的房屋净值，但这笔财富并未大规模转化为消费或再融资需求。Cotality首席经济学家Thom Malone表示，持有最多住房财富的借款人往往也是最不愿动用这部分资产的人，因为他们通常拥有较低的按揭利率、较强的现金流，而且没有太强的搬家意愿。

在当前环境下，这意味着大量资金继续“躺在账上”并持续累积，因为美国大部分地区的房价仍在小幅上涨。与此同时，消费者对经济状况和利率上升愈发谨慎；如果要通过房屋净值贷款或二次抵押借款，借款成本将远高于他们原有的主按揭利率，除非迫不得已，否则多数人不会选择这么做。

低利率锁定效应仍在发酵

新冠疫情前两年，美国房贷利率一度降至历史低点，这意味着在那一时期或更早购房的人，如今的按揭利率至少只有当前水平的三分之一。较低的月供让这些家庭拥有更强的现金流，因此他们往往可以用现有收入支付房屋翻修，甚至承担大学学费，而不必动用房屋净值。

这也解释了为何尽管房价上涨带来可观账面财富，房主对提取净值仍保持克制。对许多家庭而言，保留低利率按揭本身就是一种“锁定收益”的方式，贸然增加借贷反而会抬高整体融资成本。

地区分化持续扩大

房地产市场具有明显的本地属性，美国各州房屋净值差异极大，且这种分化正在扩大。西部和东北部的净值最为突出：夏威夷和加利福尼亚州的平均房主净值分别超过60万美元和40万美元，马萨诸塞州也超过40万美元。相比之下，路易斯安那州、俄克拉荷马州和爱荷华州的净值仅略高于10万美元。

更值得注意的是，房价涨幅在本就高净值的市场中更强，进一步拉大了地区差距。对于房地产相关信贷、消费能力以及地方经济活力而言，这种分化意味着不同州的家庭资产负债表状况正在走向更不均衡的格局。

少数地区净值回落

尽管多数州的房主净值仍在增加，但也有一些地区出现房屋价值下滑，从而导致净值缩水。受影响的包括得克萨斯州、明尼苏达州、科罗拉多州和马里兰州，以及华盛顿特区。

不过，整体来看，美国“资不抵债”按揭的比例仍然很低。数据显示，欠款高于房屋价值的所谓“水下按揭”占比仅为2.1%。这表明，尽管局部市场承压，美国住房资产负债表总体仍较为稳健，但高利率环境正在抑制房主将账面财富转化为实际现金流的意愿。